Ersatzbau der SBB an der Langstrasse/Neufrankengasse: Dreimal mehr Fläche, aber gleich viele Bewohner wie das abgerissene Haus. Fotos: Simon Menges

Wie wird Dichte dicht?

Die bauliche Verdichtung führt nicht a priori zu einer höheren sozialen Dichte. Diese Vermutung belegt der Mieterverband Zürich mit einer Studie, die den Wohnungsbau nach Eigentümerkategorien aufschlüsselt.

Die ideale Neubauwohnung ist verdichtet und nachhaltig gebaut, familien- und altersgerecht, preisgünstig und gut gelegen. Die Stadt Zürich unternahm im letzten Jahrzehnt manche Anstrengung für den Bau solcher Wohnungen. Doch was wurde nun genau erstellt – von wem für wen?
Dazu liefert eine Studie des Büros Raumdaten im Auftrag des Mieterinnen- und Mieterverbandes Zürich viele Angaben. Sie schlüsselt den Wohnungsbau von 2000 bis 2011 nach Eigentümerkategorien auf (Einzelpersonen, Stockwerkeigentum, Pensionskassen, Aktiengesellschaften, Baugenossenschaften, Stadt Zürich).

Neues bringt die Studie kaum an den Tag. Hingegen belegt sie solide, was bisher vermutet wurde: Die Bebauung wird zwar dichter,  aber die soziale Dichte steigt damit nicht automatisch. Die Neubauwohnungen des letzten Jahrzehnts weisen nicht nur mehr Zimmer, sondern auch mehr Quadratmeter pro Zimmer auf. Doch längst nicht alle dieser sogenannten Familienwohnungen mit 4 und mehr Zimmern werden auch von Familien bewohnt – sondern häufig von einer oder zwei Personen. Als Beispiel brachte der MV an der Pressekonferenz den Ersatzbau der SBB an der Ecke Langstrasse/Neufrankengasse: Hier stand vorher ein viergeschossiger Bau mit 12 Vierzimmer-Wohnungen und 1100 Quadratmeter Nutzfläche. Der Neubau hat 6 Geschosse mit 28 Wohnungen und 3385 Quadratmetern Nutzfläche. Im Altbau wohnten knapp 50 Personen, im Neubau dürften es kaum mehr sein, sagt der MV.
Der Wohnflächenverbrauch pro Kopf ist im Zeitraum der Untersuchung deutlich angestiegen. Im Stockwerkeigentum liegt er nun bei 70 Quadratmetern pro Äquivalenzperson in Zürch, aber auch in städtischen und genossenschaftlichen Wohnungen bei stattlichen 50 m2. Dieser enorme Flächenkonsum stellt wiederum die ökologischen Fortschritte und das 2000-Watt-Bestreben in Frage, denn er neutralisiert zumindest teilweise die energetische Verbesserungen.

Der Mieterverband zieht aus der Studie den Schluss, dass der allgegenwärtige Ruf nach baulicher Verdichtung kritisch zu hinterfragen sei - oder stärker an Nutzungs-, sprich Belegungsvorschriften zu koppeln. Auch müssten die Flächen von Neubauwohnungen wieder reduziert werden. Hier fügt der MV auch eine Forderung an die Architekten an: Es brauche wieder Grundrisse, die sich an die Lebensphasen (Paar, kleine Kinder, ältere Kinder, abtrennbare Räume) anpassen liessen.
Tatsächlich sind viele der neuen Wohnungen zwar verschwenderisch gross, in der Nutzung aber wenig flexibel, weil sich die grossen Flächen - etwa überdimensionale Wohn-Ess-Bereiche – kaum weiter unterteilen lassen. Wichtig wäre auch, dass für Wohnbauprojekte solide Möblierungsvarianten vorliegen. So können die Planer ihren Entwurf überprüfen und auch einmal merken, wie hoffnungslos verloren ein normales Sofa in einem 60 Quadratmeter-Wohnzimmer wirkt. Zum anderen können Möblierungsvarianten künftige Nutzer anleiten – etwa dabei, wie sich auch wegen des verdichteten Bauens weniger gut belichtete Räume sinnvoll nutzen lassen. Grundrisse durchdacht zu möblieren, ist aus der Mode gekommen; die Studie des MV zeigt aber, wie nötig dieses Handwerk ist.

Die Studie ist auf der Website des Mieterverbandes erhältlich.


Die wichtigsten Fakten aus der Studie:
- Den stärksten relativen Wohnungszuwachs verzeichnet das Stockwerkeigentum STWE; sein Bestand hat sich seit 2000 verdoppelt
- Den stärksten absoluten Zuwachs erreichten die Baugenossenschaften; 5400 oder ein Drittel zwischen 2000 und 2011 neu gebauten Wohnungen
– Neubauwohnungen aller Eigentumskategorien haben mehr Zimmer und mehr Qaudratmeter als bestehende (Beispiele: 3-Zimmer- Genossenschaftswohnung: 72m2 Bestand, 86 m2 Neubau; 3-Zimmer im STWE 80m2 Bestand, 98m2 Neubau)
– Der Wohnflächenverbrauch pro Äquivalenzperson nahm bei allen Eigentümertypen und unabhängig vom Alter und Typ der Haushalte zu. Das STWE treibt den Verbrauch am meisten an mit fast 70m2 pro Äquivalenzperson.
- Am stärksten stieg der Wohnflächenverbrauch von Personen im STWE und in Wohnungen von Pensionskassen
- Der Wohnflächenverbrauch pro Person in städtischen und in Genossenschaftswohnungen ist niedriger, vorab dank Belegungsvorschriften – aber auch hier beträgt er stattliche 50m2
- Der Anteil Kinder unter 5 Jahren und damit der Anteil junger Familien hat bei allen Eigentümertypen zugenommen; offenbar gibt es doch viele Familien, die sich Zürichs teure Wohnungen leisten können; junge Familien wohnen zudem überdurchschnittlich häufig in Neubauwohnungen
- Allerdings ist das Verhältnis zwischen dem Anteil Familien und dem Anteil theoretisch für Familien geeigneter Wohnungen bei den Neubauwohnungen geringer als im Bestand – mit anderen Worten: Längst nicht alle der sogenannten Familienwohnungen mit 4 und mehr Zimmern werden auch von Familien bewohnt, wobei die Studie die Gründe offen lässt
- Der Anteil Kinder und Jugendliche ist in den städtischen und Genossenschaftswohnungen am höchsten mit rund einem Fünftel
- Der Anteil älterer Personen nahm dagegen in allen Eigentümertypen ab, am stärksten im STWE

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