Ein erster Blick zurück

Im Juni 2025 wurde das Hortus-Gebäude (House of Research, Technology, Utopia and Sustainability) nach fünf Jahren Planungs- und Bauzeit eingeweiht und bezogen. Es besteht primär aus Holz, Lehm, Altpapier, Glas und Photovoltaik und wird in einer Generation energiepositiv sein. Vorab: Das Haus funktioniert, ist voll vermietet und auch die durch die Bauherrschaft vorgegebenen Nachhaltigkeitsanforderungen wurden grossmehrheitlich erfüllt. 

Die wichtigsten Vorgaben noch einmal zur Erinnerung:

•     Business positive: flexible Flächen und attraktive Arbeitsplätze
•     Energy positive: Die Plusenergie soll die verbaute Energie in einer Generation amortisieren
•     Biodiversity: Vorgaben für Innenhof und Umgebung
•     Resource positive: 75 Prozent erneuerbar, 50 Prozent artenrein, 15 Prozent wiederverwendet, 15 Prozent Deponievolumen
•     Human positive: Vorgaben zu Akustik, CO2-Gehalt, Feuchte, Tageslicht und Temperatur
•     Community positive: Quartier- und Gemeinschaftsnutzungen

Hochparterre hat Beteiligte aus Ingenieurwesen, Vermietung, Lehmbau, Architektur, Biodiversität, CO2-Kompensation und Kreislaufwirtschaft um einen Rückblick gebeten.

Business positive 
Gaby Senn hat Hortus in Sachen Innenausbau mitbetreut und das Nutzungskonzept mitentwickelt. Weil Senn festgestellt hat, dass sich viele Mieter und Mieterinnen lieber nicht mit Ausbauten und dergleichen beschäftigen möchten, orientiert sich Hortus beim Ausbaustandard an Mietwohnungen und kombiniert ihn mit Coworking und klassischen Büroflächen. Konkret: Die Mietflächen wurden komplett ausgebaut inklusive Lüftung/Heizung, Beleuchtung, Teeküchen, Nasszellen, Telefonbooth und bearbeiteten Oberflächen. Mieterinnen und Mieter müssen nur noch eigene Möbel und Geräte mitbringen, wie die Idee im Beitrag «Geteiltes Büro» erklärt wird. Gleichzeitig zahlen alle Mietenden auch an die Gemeinschaftsflächen hin, die sie dafür als Co-Working-Flächen nutzen können. Heute kann Gaby Senn bestätigen, dass sich das «Mehr-als-Rohbau»-Konzept bewährt hat. «Hortus ist bei Eröffnung voll vermietet. Das verstehe ich als Bestätigung unseres Konzepts. Eine Herausforderung war allerdings die Kommunikation: Unser Ausbau-Konzept wurde nicht immer auf Anhieb verstanden.» Senn will es trotzdem auch anderswo anwenden. «Wir überlegen sogar, zukünftig auch zusätzliche Einbauten von Sitzungszimmer und Telefonbooth aus einem Katalog anzubieten.

Im Beitrag «Geteiltes Büro» steht auch, dass «unsere Berechnungen zeigen, dass die Kosten pro Mitarbeiter tiefer sind als bei vergleichbaren Bürogebäuden – obwohl wir mehr Infrastruktur bieten». Wie sehen die effektiven Preise heute aus? «Wir sind bei CHF 433/m2/a für ein voll ausgebautes Büro inklusive geteilte Flächen wie vollausgebaute und möblierte Küchen, Nasszellen sowie anteiliger Mietfläche im Erdgeschoss angelangt. Der Mietzins hätte noch mehr ausgereizt werden können, hätten die Mieter ihre Flächen noch weiter reduziert und noch mehr auf die gemeinsamen Co-Working-Flächen gesetzt. Der Preis sieht zwar auf den ersten Blick nicht wirklich sexy aus, aber schaut man genauer hin, realisiert man, dass im Hortus 500 Quadratmeter Mietfläche mehr leisten als 800 Quadratmeter in einem konventionellen Bürogebäude.» 

Energy positive
Ein weiteres Ziel war, die verbaute, nicht erneuerbare Primärenergie in einer Generation zurückzuzahlen. «Das haben wir erreicht. Die über 5000 Quadratmeter grosse PV-Anlage produziert so viel Überschuss, dass die bei seiner Entstehung und während des Betriebs angefallene Energie innerhalb von 31 Jahren komplett amortisiert wird. Wir mussten allerdings erkennen, dass nicht jedes Gebäude seine graue Energie amortisieren kann. Sei dies auf Grund der maximal möglichen PV-Fläche oder weil die Betriebsenergie aufgrund der Nutzung zu hoch ist.» erklärt Markus Steinmann, Chefingenieur bei Senn. «Unser weiteres Ziel, den CO2-Ausstoss des Gebäudes um 20 Prozent gegenüber der Norm zu reduzieren, wurde ebenfalls erreicht und dies sogar mit der Berücksichtigung der grossen PV-Anlage. Wir überlegen derzeit diesen Ausstoss in einem Forst zu binden, welcher neu angepflanzt wird.», so der Ingenieur.

Biodiversity 
Manuela Di Giulio war mit ihrem Büro Siedlungsnatur früh in das Projekt involviert. Der Beitrag «Biodiverstität messen» präsentiert Hortus als Pilot des Projekts ‹Siedlungsnatur gemeinsam gestalten›. Die Biologin blickt zurück: «Kern unseres Auftrags war die Definition von Biodiversitätskennzahlen für Planende und Immobilienentwickler. Daraus entstand das Webtool BioValues: Acht einfache Indikatoren zeigen darin an, wie Planungen optimiert werden können, um natürliche Lebensräume und Strukturen zu erhalten oder neu zu schaffen. Das Tool nutzt heute aber nicht nur Senn, es ist frei verfügbar. Bis anhin brauchen es rund 600 Personen. Zurzeit sind wir daran, BioValues für Bestandsimmobilien weiterzuentwickeln und planen, die erweiterte Version im ersten Quartal 2026 zu veröffentlichen.»
Umgesetzt wurde ein Staudengarten des holländischen Landschaftsarchitekten Piet Oudolf. Von einer Wasserfläche wurde wegen Tigermücken und aus Sicherheitsgründen abgesehen. Das Thema Biodiversität erwähnt Oudolf – zumindest im Interview – nicht. «Im Laufe der Planung hat Senn entschieden, dass Kunst und nicht mehr Biodiversität im Vordergrund stehen sollte.», blickt Di Giulio zurück. «Aber auch wenn der Innenhof heute nicht besonders biodivers ist, war es für uns eine wertvolle und gute Zusammenarbeit», so Di Giulio.

Resource positive 
Um das selbstgesteckte Ressourcenziel «15 Prozent wiederverwendete Bauteile» zu erreichen, hat Senn im Laufe die Beraterinnen der Fachplanerin Zirkular um Vorschläge gebeten. Die Tochterfirma des Baubüros In Situ präsentierte eine umfassende Liste (siehe Beitrag «IRB 6700 und der Dreck»). Nebst Kleinkram wie Sanitäranlagen oder Türdrückern schlug Zirkular vor, als Trennwände alte Bühnenbretter zu verbauen. Pascal Henschel, der das Projekt für Zirkular betreute, verweist für eine rückblickende Beurteilung allerdings auf Markus Steinmann, Gebäudetechnik-Spezialist von Senn. Dieser muss zugeben: «Leider konnten wir die 15 Prozent nicht einhalten. Wir mussten feststellen, dass die Normierung den Einsatz von wiederverwendeten Materialien begrenzt und die Kosten aktuell dafür höher als für neue Produkte liegen. Zudem: Die zeitgerechte Beschaffung setzt eine Lagerfläche voraus und Garantiefragen sind juristisch noch nicht gelöst. Nichtsdestotrotz haben wir eine beträchtliche Menge an Re-Use-Material verbaut. Etwa: Ziegelschrotschüttung aus alten Ziegeln, die in die Böden als «Masse» eingebracht wurde oder Akustikelemente im Gastrobereich, aus alten Fischernetzen. Oder Plattenbeläge in den Nasszellen aus alten Keramik-Platten.»

Von der Zusammenarbeit der Planerteams
Und wie blicken die Beteiligten auf die Zusammenarbeit der Planerinnen und Planer zurück? Im Beitrag «IRB 6700 und der Dreck» schwärmte Alexander Franz auch davon, dass bei Hortus Architektinnen, Ingenieure und Haustechniker gleichberechtigt zusammenarbeiten. Seine Aussage würde er auch nach Fertigstellung unterschreiben: «Weil nicht das Gebäude, sondern zunächst das Bauteil im Vordergrund stand, wurde der klassische Bauprozess umgekehrt. Als Bauteil mit dem grössten CO2-Abdruck wurde das Deckensystem identifiziert, deshalb wurde es mit dem Bauingenieur neu entwickelt. Dazu benötigte es eine enge Zusammenarbeit mit Spezialisten wie Lehmbauer, Brandschutzplaner oder Bauphysiker.», blickt der Leiter Nachhaltigkeit Herzog & de Meuron zurück. 

Vom Prototyp zum Produkt?  
Tobias Huber hat das Projekt für ZPF Ingenieure betreut. Der Ingenieur hat schon im Beitrag «IRB 6700 und der Dreck» über die Entwicklung der prototypischen Deckenkonstruktion zu einem marktreifen Produkt nachgedacht. Wie weit ist der Prototyp 2025 vom Produkt entfernt? «Der Prototyp ist nahezu marktreif. Es gibt inzwischen mehrere Unternehmen, die ein Holz-Lehm-Deckensystem anbieten, teils leicht modifiziert. Das Start-Up Rematter beispielsweise hat sich auf die vollautomatisierte Herstellung der gestampften Holz-Lehm-Decken spezialisiert. Auch Blumer Lehmann, das ausführende Holzbauunternehmen, hat Interesse, mit Lehm Ton Erde weitere Projekte mit dem System umzusetzen.», so der Ingenieur. Die Entwicklung eines «Markenproduktes» sieht Jomo Zeil, der bei Lehm Ton Erde für Hortus zuständig war, kritischer: «Allein die Tatsache, dass am besten lokales Aushubmaterial den Weg ins Holzbauteil finden sollte, macht die Entwicklung zum Produkt zur Herausforderung. Und weil die Forschungs- und Entwicklungsergebnisse von den beteiligten Akteuren sehr schnell verwendet wurden, um weitere Förderungen zu beantragen, Patente anzumelden, Investoren zu finden, Start-ups zu gründen und Marketing zu betreiben, blieben Fragen zum Urheberrecht und geistigem Eigentum, zu Qualitätsdefinitionen und zur Skalierbarkeit für den allgemeinen Bausektor auf der Strecke.»