Wie entstand die Idee für den Holliger? Welche Rolle spielte die neu gegründete Genossenschaft Warmbächli? Und was kann man vom Prozess lernen? Ein Gespräch unter Beteiligten.
Der Holliger steht, einzig einer der beteiligten sechs gemeinnützigen Bauträger konnte noch nicht bauen. Bevor wir über Entstehung, Erfahrungen und Erkenntnisse aus dem Prozess sprechen, der ein gutes Jahrzehnt umspannt: Was ist der Holliger für Sie, und was bedeutet er für die Stadt Bern?
Jürg Sollberger: Der Holliger ist ein Pionierprojekt für die Wiederbelebung der Berner Genossenschaftsszene.
Kristina Bussmann: Die Überbauung ist das grösste gemeinsame Projekt von gemeinnützigen Wohnbauträgern, das es in den letzten Jahrzehnten in Bern gab. Die Stadt hat parallel dazu eine neue Wohnstrategie definiert; viele Themen des Holliger-Projekts sind in diese Strategie eingeflossen. Was wir dabei lernen konnten, darauf komme ich später noch zu sprechen.
Sanna Frischknecht: Der Holliger ist ein Projekt mit Vorbildcharakter, was die bauliche Struktur wie auch die soziale Architektur angeht. Er ist ein urbaner Wohnort mit enormer Lebensqualität, der in der heutigen Form vor allem auch deshalb realisiert werden konnte, weil sich viele Menschen mit sehr viel Herzblut dafür eingesetzt haben. Für mich persönlich ist der Holliger zudem ein Lernort und seit drei Jahren mein Zuhause.
Martin Zulauf: Das Miteinander der Bauträgerschaften war entscheidend für den Holliger als städtebaulich und sozial erfolgreiches Projekt.
Jürg Sollberger ist Architekt. Er begleitete das Projekt Holliger seit seinen Anfängen 2011 als Präsident des Regionalverbandes Bern-Solothurn der Wohnbaugenossenschaften Schweiz. Heute ist er Präsident der Infrastrukturgenossenschaft Holliger (ISGH).
Wie ist der gesellschaftliche und politische Boden entstanden, auf dem die Idee reifen konnte, das Areal der ehemaligen Kehrichtverbrennungsanlage gemeinsam zu bebauen?
Jürg Sollberger: Um die Jahrtausendwende veränderte sich die Stadt Bern auf so positive Weise, dass sie als Wohnort wieder interessanter wurde. Die neue Attraktivität löste in der Gesellschaft und im Parlament entsprechende Diskussionen aus. Parallel dazu erstarkte die rot-grüne Wohnbau-Politik, und mit der erfolgreichen Wohn-Initiative, die 2014 angenommen wurde und seit 2020 in Kraft ist, erhielt der Bau preisgünstiger Wohnungen einen wichtigen Impuls. Die gesellschaftlichen und politischen Bedingungen für die städtische Wohnbauförderung waren gut.
Bern hat im Vergleich mit Zürich, Basel und Genf wenige genossenschaftliche Wohnungen. Warum eigentlich?
Jürg Sollberger: Die Szene war aufgrund des fehlenden Bodenangebotes etwas eingeschlafen. Es musste auch viel renoviert werden, und die Genossenschaften waren deshalb vereinzelt unterwegs.
Martin Zulauf: «Vereinzelt» ist vornehm ausgedrückt. Jede hat eine eigene Kultur und Geschichte, und es herrschte nicht nur Friede, Freude, Eierkuchen.
Jürg Sollberger: Ja, richtig. Im Holliger gelang es, die verschiedenen gemeinnützigen Bauträger trotz ihrer unterschiedlichen Kulturen und Werte zusammenzubringen.
Martin Zulauf ist vormaliger Präsident der Infrastrukturgenossenschaft Holliger (ISGH). Er koordinierte – im Auftrag der Bauträger – von Beginn an die Zusammenarbeit der sechs Genossenschaften mit der Stadt und baute die gemeinsame Holliger-Betriebsstruktur mit auf. Auch mit der Stadt arbeitete der Architekt eng zusammen. Er ist Mitglied der Aufsichtskommission des Wohnbaufonds der Stadt Bern.
Der Holliger sollte zunächst nur zur Hälfte gemeinnützig überbaut werden. Heute sind es aber 100 Prozent. Wie ist das gelungen?
Jürg Sollberger: Aus dem Bewusstsein heraus, dass wir stärker sind, wenn wir zusammenspannen. Vom Verband her fanden wir: «Mit der Hälfte können wir uns nicht zufriedengeben! Machen wir einen Effort, damit es mehr wird!» Mit diesem Geist, dieser Haltung fanden dann die Gespräche statt, und die Genossenschaften konnten zusammengeführt werden. Wir sahen auch, dass die Chancen, hundert Prozent des Baulands zu bekommen, intakt waren, da die gesellschaftliche und politische Situation reif war für deutlich mehr gemeinnützige Wohnungen.
Was bedeutete das für jede der Genossenschaften? Wie mussten sie die Wettbewerbe umsetzen?
Jürg Sollberger: Jede konnte ihr Haus quasi so planen, wie sie wollte, aber als Teil des Quartiers. Der von der Stadt ausgeschriebene Wettbewerb definierte sechs Parzellen mit freistehenden Häusern. Das war ein robustes städtebauliches Konzept, um die sechs an einen Tisch zu bringen und ihnen zu sagen: Ihr könnt euer Programm – mit der Bedingung eines Wettbewerbs – nach euren Vorstellungen umsetzen.
Martin Zulauf: Wobei die Zusammenarbeit auch aus dem Prozess heraus entstand – die Stadt stellte sich das damals noch so vor, dass sie mit Vorgaben und Rahmenplänen viel mehr selbst koordinieren würde. Es zeigte sich dann, wie wichtig es war, dass die Beteiligten neben der gemeinsamen Projektentwicklung alle das Gefühl bekamen, dass sie eine grosse Autonomie als einzelne Genossenschaft behalten. Wichtig als Vorreiterin war dabei die Wohnbaugenossenschaft Warmbächli.

Warum war das Warmbächli so wichtig?
Martin Zulauf: Es war wie die Hefe im Teig. Anfangs war da einige Skepsis – denn das Warmbächli vereinte eine Gruppe von unerfahrenen Engagierten, die noch kein Haus besassen. Sie sagten: «Wir wollen dieses Lagerhaus, das da steht!», und sie mobilisierten auch den Verband dafür. Das Haus war der einzige Bau auf dem ehemaligen Kehrichtverbrennungsareal, der stehen blieb, das legte der Wettbewerb der Stadt fest. Die Gewinner des städtebaulichen Wettbewerbs – BHSF Architekten – erhielten als Preis den Auftrag, das bestehende Gebäude umzubauen; die Warmbächli-Gruppe arbeitete dann mit ihnen zusammen.
Wie funktionierte die Zusammenarbeit zwischen der Stadt und der Infrastrukturgenossenschaft (ISGH)?
Kristina Bussmann: Die Stadt vergab 2016 im Rahmen ihrer Ausschreibung das gesamte Areal an die ISGH – unter der Bedingung, dass der geforderte jährliche Baurechtszins von rund einer Million Schweizer Franken bezahlt wird, denn dieser war in der entsprechenden Volksvorlage für die Abgabe im Baurecht kommuniziert worden.
Jürg Sollberger: Wir Genossenschaften boten der Stadt an, ihr die ganze Infrastruktur-Koordination abzunehmen. Martin Zulauf arbeitete dann im Auftrag der Bauträger die Ausschreibungsunterlagen akribisch durch und führte alle Verhandlungen zur Infrastruktur; er stand auch der umsetzenden Baukommission vor. Inzwischen wissen wir, auch aufgrund anderer Projekte: Das war ein wichtiges und auf alle Seiten vertrauensbildendes Angebot von uns!
Kristina Bussmann ist seit 2014 bei Immobilien Stadt Bern, seit 2021 leitet sie die städtische Liegenschaftenabteilung. Sie war nicht direkt in die Entstehung des Holliger involviert, aber verfolgte diese nah mit. Via städtischen Wohnbaufonds vertritt sie die Stadt als Bodeneigentümerin und damit Baurechtsgeberin.
Warum war das so wichtig?
Jürg Sollberger: Man stelle sich vor, jeder Bauträger – gemeinnützig oder gewinnorientiert – hätte allein vor sich hin gearbeitet; wer hätte dann im Auge gehabt, was in die Mitte kommt, zwischen die Häuser? Auch die technische Infrastruktur, die Gestaltung der Umgebung und nicht zuletzt der Betrieb: Das von Anfang an zu koordinieren und abzusprechen, war die Grundlage dafür, dass es gut kam und dass es – plakativ gesprochen – keinen Zaun brauchte.
Kristina Bussmann: Die Stadt konnte so dem Koordinationsangebot vonseiten der Bauträger schlicht nicht ausweichen. Das alles selbst zu leisten, wäre für sie zu anspruchsvoll geworden, vom Ressourcenbedarf wie vom Know-how her. Sich zusammenzuschliessen, lohnt sich also.
Martin Zulauf: Dass das für die Stadt wirklich eine grosse Hilfe ist, scheint mir eine wichtige Erkenntnis.
Kristina Bussmann: Ja, zusammen gute Lösungen entwickeln: Darauf kommt es bei einer Quartierentwicklung an!
Wie lauteten die Ansprüche der Stadt an die Planung?
Jürg Sollberger: Vielfalt! Einerseits architektonisch, weshalb wir auch die einzelnen Projektwettbewerbe durchführen mussten, andererseits von der Bewohnerschaft her. Vielfalt sollte nicht nur ein Beitrag an die positive Quartierentwicklung sein, sondern auch für die Stadtentwicklung. So grosse Areale sollen keine Burgen von Glückseligen sein; freilich können sich alle, die da wohnen, glücklich schätzen, aber es sollen verschiedenste Menschen da leben, in unterschiedlichen (Wohn-)Formen.
Wie verschieden sind die sechs Genossenschaften im Holliger nun tatsächlich?
Sanna Frischknecht: Wir haben hier ungefähr alles abgebildet, was es in Bern an Genossenschaftskulturen gibt.
Nach aussen hat die Genossenschaft Warmbächli die grösste Ausstrahlung. Ist sie im Holliger tatsächlich auch die treibendste Kraft?
Sanna Frischknecht: Das Warmbächli hat sich auf das Projekt im Holliger hin formiert und auf einem Baufeld, das keine der anderen Genossenschaften haben wollte, ein Konzept entwickelt, das den unterschiedlichen heutigen Wohnbedürfnissen Rechnung trägt. Fragen des Zusammenlebens durften von Anfang an viel Platz einnehmen, die Bewohnerinnen und Bewohner waren in den ganzen Prozess involviert, sie gestalteten und entschieden mit. Dass es einen lebendigen Austausch im Haus und darüber hinaus mit der Nachbarschaft und dem Quartier gibt, ist eines der zentralen Anliegen. Insofern denke ich schon, dass das Warmbächli mit den Ideen für die Lebensqualität einen wichtigen Beitrag geleistet hat. Dass Beteiligte aus seinen Reihen über all die Jahre mit Herzblut am Thema dran waren und sich beharrlich auch in der ISGH engagierten, hat sicher einiges ermöglicht.
Jürg Sollberger: Dass das Warmbächli-Haus mitten auf dem Areal steht, spielt natürlich auch mit. Bei der Finanzierung, in bautechnischen Fragen und vielem mehr konnten sie als neue Genossenschaft vom Know-how von Profis wie Martin und den professionell aufgestellten Genossenschaften profitieren. Ich finde diese katalysatorische Wirkung, dieses gegenseitige Befruchten, höchst erfreulich für die Genossenschaftsszene.
Martin Zulauf: Dass das Holliger-Areal als Erstes von diesen engagierten Menschen bewohnt wurde, hatte einen positiven Einfluss aufs Projekt als Ganzes. Sie waren auch die logischen Ansprechpersonen für die ganze Planung, weil sie die Ersten vor Ort waren. Und sie brachten eine Art Impfung rein, vor allem auch mit den Gemeinschaftsräumen, die in die ganze Siedlung ausstrahlen.
Sanna Frischknecht arbeitet bei der Baugenossenschaft Aare als Projektleiterin und Sozialraumplanerin und ist für die Genossenschaft in der Verwaltung und Betriebskommission der ISGH. Die Soziologin lebt und engagiert sich in der Genossenschaft Warmbächli und beschäftigt sich auch in ihrer Forschung mit genossenschaftlichem Wohnen.
Haben sich die Bewohnerinnen und Bewohner der verschiedenen Genossenschaften im Holliger schon kennengelernt, sprechen sie miteinander?
Jürg Sollberger: Ja, etwa über den Siedlungsverein. Und es tauchen bereits erste Fragen auf, etwa: «Ah, bei euch ist dies oder das in den Nebenkosten inklusive? Wir müssen dies selbst bezahlen …» Die Unterschiede kommen jetzt langsam aufs Tapet.
Martin Zulauf: Ich finde das spannend! Es muss nicht in jedem Haus gleich sein.
Sanna Frischknecht: Bewohnerinnen und Bewohner hören auch, was andere für Möglichkeiten haben, und möchten das nun in ihren Häusern ebenfalls angehen. Persönlich bin ich voller Hoffnung, dass mit der Gründung des Siedlungsvereins nicht nur ein Quartierteil entsteht, sondern Nachbarschaft gelebt werden will.
Jürg Sollberger: Dafür braucht es Begegnungsräume.
Sanna Frischknecht: Ich möchte die Diskussion nicht auf die gebauten Räume beschränken, sondern von Gestaltungsmöglichkeiten sprechen.
Für die Umsetzung brauchte es einen langen Atem.
Jürg Sollberger: Oh, ja! Für die Wohnbaugenossenschaft Warmbächli dauerte es rund acht Jahre, bis jene der Engagierten, die überhaupt eine Wohnung erhielten, einziehen konnten. Diesen Prozess muss man erst mal mitmachen; über so viel Jahre an Sitzungen teilnehmen und eine Organisation aufzubauen, bedeutet intensive nebenamtliche Tätigkeit. Als Verband sahen wir, dass es tatsächlich viele gab, die das für eine solche Wohnform leisten wollten.
Welche weitere Entwicklung im Genossenschaftsbereich hat der Holliger angestossen?
Jürg Sollberger: Beflügelt von den positiven Erfahrungen im Holliger, hat der Regionalverband Bern-Solothurn der Wohnbaugenossenschaften Schweiz beschlossen, im Viererfeld – unterstützt von Berner Genossenschaften – mit einer neuen Mitglieder-Genossenschaft aufzutreten und sich für den gemeinnützigen Teil der ersten Bauetappe zu bewerben. Die ‹Hauptstadtgenossenschaft›, die wir dafür gegründet haben, zählt inzwischen bereits 350 Mitglieder.
Kristina Bussmann: Und sie ist zu einem Zeitpunkt an die Stadt herangetreten, als noch nicht einmal klar war, wie es dort vorwärtsgehen würde. Das hat uns gefreut.
Was hat die Stadt für das Projekt im Viererfeld gelernt?
Kristina Bussmann: Wir lernen von allen Arealentwicklungen – prozessual, inhaltlich, auch rechtlich. Trotzdem hat jedes Areal Eigenheiten. Im Viererfeld ist die Bauherrschaft heterogener. Statt einer Überbauungsordnung haben wir viele privatrechtliche Vorgaben und Vorschriften, das macht das Ganze noch etwas komplexer. Vom Holliger nehmen wir mit, wie man sich organisieren kann, mit einer Infrastrukturgesellschaft. Und die Erkenntnis, dass man ganz viel koordinieren muss, wenn man zusammen ein Quartier entwickeln, bauen und betreiben will. Aber die Unterschiede sind schon gross – im Holliger sind es alles Genossenschaften, im Viererfeld entwickelt eine Pensionskasse etwa ein Gebäude, das neben einem Genossenschaftsbau zu stehen kommt. Die Stadt muss dort viel stärker den Lead übernehmen, damit das Zusammengehen funktioniert.
Jürg Sollberger: Aus eigener Erfahrung weiss ich, dass es auch dort Impfprozesse gibt, über welche die Pensionskassen Ideen aufnehmen.
Können Sie ein Beispiel dafür nennen?
Jürg Sollberger: Dass man Gemeinschaftsräume zusammen denken kann, auch die ganze Mobilität. Und dass es beim Start eine soziokulturelle Stelle braucht. Ich sehe auch, wie Pensionskassen anfangen zu fragen, wie wir bei den Genossenschaften etwas Bestimmtes machen. Sie müssen ja am Markt bleiben und erhalten durch die Genossenschaften Konkurrenz.
Sanna Frischknecht: Sie kommen auch im Holliger vorbei, um sich inspirieren zu lassen. Was wir als Learning weitergeben: In einer Siedlung wie dieser sind auch der Aussenraum, das grosse gemeinsame Dach und weitere Gemeinschaftsräume im Mietpreis inbegriffen. Das zu vermitteln, ist schwierig. Man ist sich gewohnt, dass Wohnen an der Wohnungstür endet. Dass wir den Leuten eine Vorstellung davon vermitteln müssen, was sie alles erhalten für ihren Mietpreis, war für uns eine Lernerfahrung.
Was können andere Genossenschaften davon lernen?
Jürg Sollberger: Dass es möglich ist, so verschiedene Genossenschaften zusammenzubringen. Wir sind jetzt in Thun in einem Prozess und sehen auch da: Wenn Genossenschaften sich kennenlernen und die Gelegenheit erhalten, miteinander etwas zu machen, fangen sie auch an, miteinander zu diskutieren, egal, wie verschieden sie sind. Am Ende verstehen sie sich vielleicht sogar selbst bei Fragen, bei denen sie komplett verschiedene Vorstellungen haben, wie etwa beim Auto.
Hat die Berner Genossenschaftsszene durch den Holliger einen Schub bekommen?
Sanna Frischknecht: Ja, man kann schon von einer neuen Welle genossenschaftlichen Wohnungsbaus reden, nicht nur in Bern. Es werden seit einigen Jahren wieder neue Genossenschaften und gemeinnützige Trägerschaften gegründet, und auch die Etablierten beschäftigen sich neben dem sehr wichtigen Erhalt des Bestandes wieder damit, ihn zu erweitern und mehr zahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Gründe dafür sind vielfältig. Der Holliger hat in Bern aber sicherlich seinen Teil dazu beigetragen, dass der gemeinnützige Wohnungsbau in Bern wieder an Aufmerksamkeit gewinnt und sich einiges bewegt.
Dieser Text stammt aus dem Themenheft «Zusammenleben gestalten», das der Januarnummer von Hochparterre beiliegt.
Infrastrukturgenossenschaft Holliger (ISGH)
Unter dem Slogan «gemeinsam, vielfältig, daheim» haben sich die sechs gemeinnützigen Bauträger mit unterschiedlichen Kulturen als Infrastrukturgenossenschaft Holliger (ISGH) zusammengeschlossen. Die ISGH formierte sich 2017, ein Jahr nachdem die Bauträger das Bauland im Baurecht von der Stadt Bern übernommen hatten. Die ISGH ist zuständig für die gemeinsamen Flächen im Aussen- und Innenraum im Holliger.