Die gigantischen Gewinne der SBB

Beim Bau von Personalwohnungen waren die SBB einst führend. Denn vor Dienstbeginn und nach Dienstschluss ruhte der öffentliche Verkehr, sodass die SBB interessiert und häufig darauf angewiesen waren, ihren Angestellten zahlbaren Wohnraum in der Nähe der Depots und Bahnhöfe anzubieten. Sie unterstützten deshalb Eisenbahner-Baugenossenschaften ( EBG ), die ihrerseits eine Pionierrolle in der Genossenschaftsbewegung spielten. 1909 wurden in St. Gallen und Rorschach die ersten EBG gegründet, es folgten Biel, Luzern und Zürich, Basel, Brig und Erstfeld, Burgdorf, Rapperswil und Romanshorn. Die Bahn half beim Landkauf, stellte Land im Baurecht zur Verfügung und gewährte günstige Zweithypotheken. Im Gegenzug nahmen die EBG nur SBB-Angestellte auf.
Heute unterhalten die SBB 38 Baurechtsverträge mit Baugenossenschaften für 1700 Wohnungen. Der gültige Gesamtarbeitsvertrag hält fest: « Die SBB befürworten den sozialen Wohnungsbau. »

Etikettenschwindel mit ‹preisgünstigen Wohnungen›
Drei Ereignisse brachten einen Paradigmenwechsel: Die Umwandlung der SBB in eine AG 1999, die Übernahme der Sanierungsverpflichtung für die Pensionskasse 2007 und die Aufwertung von SBB Immobilien zu einer eigenständigen Division 2008. SBB Immobilien fährt als Cash-cow des Bahnkonzerns einen aggressiven Renditekurs. Die Kritik daran – greifbares Symbol dafür wurde der Luxuswohnungsbau an der Zürcher Europaallee – blieb der SBB nicht verborgen. Im Geschäftsbericht 2014 waren plötzlich neue Töne zu hören: « Langfristig baut die SBB 3000 bis 4000 neue eigene Wohnungen, der Anteil preisgünstiger Wohnungen beträgt dabei rund ein Drittel. » 2015 veröffentlichte SBB Immobilien ein Positionspapier und den Flyer ‹ Die SBB engagiert sich im preisgünstigen Wohnungsbau ›. Auch diese nannten als Ziel ein Drittel preisgünstige Wohnungen. Ein PR-Filmchen verkündet vollmundig: « Die Lage auf dem Schweizer Wohnungsmarkt ist angespannt. Vor allem bei preisgünstigen Mietwohnungen. Die Nachfrage nach günstigem Wohnraum steigt stetig an. Um diesen Bedarf zu decken, braucht es mehr neue und erschwingliche Wohnungen. Die SBB ist Teil der Lösung und leistet beim preisgünstigen Wohnungsbau bereits ihren Beitrag. »
Das alles erweckt den Eindruck, als ob SBB Immobilien auf einen höheren Anteil preisgünstiger Wohnungen hinarbeite. Doch Zahlen zeigen, dass das Gegenteil der Fall ist. 2014 zählte der Eigenbestand gemäss SBB 1000 preisgünstige Wohnungen sowie 200 Marktmiete-Wohnungen. Langfristig soll gemäss einer Strategie der SBB die Anzahl preisgünstiger Wohnungen auf 1700 steigen, jene der Marktwohnungen sich dagegen auf 3500 vervielfachen. Machten die Marktwohnungen 2015 ein Sechstel aus, sollen es langfristig zwei Drittel sein. Das heisst, der Anteil der preisgünstigen Wohnungen wächst nicht, er schrumpft. Hinzu kommen die erwähnten 1700 Wohnungen von Eisenbahnergenossenschaften, bei welchen die SBB eine Erhöhung auf 2450 anpeilen.

SBB schmücken sich mit der Vergangenheit
Die pauschalen Daten zu prüfen, ist schwierig. Als ‹ Übersicht geplante preisgünstige Wohnungen › präsentiert SBB Immobilien auf der Website ein Tuttifrutti von Wohnungen im Eigenbau und auf bereits verkauften Arealen. Die Daten genauer aufschlüsseln wollte sie auf Anfrage nicht, präzisierte aber immerhin: Preisgünstig heisse kleiner oder gleich hoch wie der Median der Angebotsmieten nach Wüest Partner. Doch das ist in einem ausgetrockneten und überhitzten Markt eine relative Grösse.
Was das Fördern gemeinnütziger Wohnungen betrifft, schmückt sich SBB Immobilien mit vergangenen Errungenschaften. Die beiden letzten bekannten Baurechtsverträge schlossen im Jahr 2000 in Zürich Nord noch die alten SBB ab. Die tausend preisgünstigen Wohnungen im Bestand liegen « vorwiegend in mittleren und kleinen Bahnhöfen », wo ohnehin keine höheren Mieten drinliegen.

SBB Immobilien reizt Marktmiete aus
Nicht nur an der Europaallee klettern die Mietzinse von SBB-Marktwohnungen ins obere Segment. Im Westlink-Tower in Zürich-Altstetten lagen die Angebotsmieten 2016 bei 445 Franken mit Spitzenwerten bis 625 Franken pro Quadratmeter. Der Median im Stadtkreis lag bei 290 Franken, das 90-Prozent-Quantil bei 470 Franken pro Quadratmeter. Inzwischen sanken die Mieten um bis zu 17 Prozent, vor allem jene über 4000 Franken, offenbar wegen Absatzproblemen. In der Agglomerationsgemeinde 
Schlieren verlangen die SBB in der Überbauung ‹ Am Bahnhof › für 2½ Zimmer 2065 bis 2370 Franken, wobei das 90-Prozent-Quantil 1490 Franken beträgt. Für 3½ Zimmer zahlt man 2550 bis 2770 Franken und für 4½ Zimmer 2880 bis 2990 Franken ; das 90-Prozent-Quantil liegt bei 1930 beziehungsweise 2350 Franken. Im Meret-Oppenheim-Hochhaus beim Basler SBB-Bahnhof betragen die Angebotsmieten durchschnittlich 395 Franken pro Quadratmeter mit Spitzen bis zu 481 Franken pro Quadratmeter, dies bei einem 90-Prozent-Quantil von 320 Franken pro Quadratmeter ( Quelle aller Zahlen: Immomonitoring Wüest Partner 2018 – 1 ).

Genossenschaftserbe wird verscherbelt
Auch das Image der SBB als Schutzpatronin der Eisenbahnergenossenschaften hat Kratzer bekommen. An der Zürcher Neufrankengasse wollten die SBB im Jahr 2000 anlässlich einer Gleisverbreiterung den im Baurecht erstellten Wohnblock der EBG Dreispitz enteignen und abreissen, entschieden dann aber wegen des Widerstands der Genossenschafter, ihn teuer zu verschieben. 2002 kauften sie das Gebäude zurück, 2008 kündigten sie den Mietern – Gleisbau- und Rangierarbeitern der SBB –, 2011 erstellten sie einen Neubau mit Eigentumswohnungen.
In Basel suchte die Baugenossenschaft Nord-West während Jahren einen Käufer für die 48 im Jahr 1891 noch 
von der privaten Centralbahn erbauten Eisenbahnerwohnungen am Tellplatz, die vorwiegend SBB-Arbeiter aus Sizilien und Sardinien bewohnten und die ihr die SBB 1985 im Baurecht überlassen hatten. Wegen der laut Stiftung Habitat « überrissenen Preisvorstellungen » der SBB für das Baurechtsland hatten Genossenschaften keine Chance auf den Kauf. 2012 einigten sich die SBB mit dem Genossenschaftsvorstand darauf, Land und Gebäude an die börsenkotierte Immobiliengesellschaft Swiss Finance & Property Investment zu verkaufen. Doch die Nord-West-Generalversammlung lehnte dies mit Zweidrittelsmehrheit ab und machte den Weg frei zum Happy End: Die Nord-West fusionierte mit der Genossenschaft Gewona, die zuvor vergeblich mitgeboten hatte. So blieb auch das bis 2074 laufende Baurecht der SBB erhalten.

Dieser Artikel ist Teil einer ausführlichen Recherche von Niklaus Scherr zu SBB Immobilien, die in Hochparterre 8/2018 erscheint. Weitere Kapitel sind Projektentwicklungen in Zürich, Basel und Genf gewidmet. Das Kapitel zu den Geschäftszahlen zeigt, dass SBB Immobilien zur zweitgrössten Immobilienfirma im Land angewachsen sind. Das Kapitel zu Finanzflüssen zeigt, dass das Loch in der einst maroden SBB-Pensionskasse deutlich geschrumpft ist und damit nicht mehr als Argument für den teils aggressiven Renditekurs von SBB Immobilien herhalten kann.